แชร์

ข้อกำหนดการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมสำหรับชาวต่างชาติ

อัพเดทล่าสุด: 1 พ.ย. 2025

1617 ผู้เข้าชม

ในประเทศไทย ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 (ฉบับที่ 4) โดยมีข้อกำหนดสำคัญดังนี้

ข้อกำหนดการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมสำหรับชาวต่างชาติ

1. จำกัดกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมทั้งหมดของอาคาร
ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมทั้งหมดของอาคาร (รวมพื้นที่ขายได้ทั้งหมด) ส่วนที่เหลือ 51% ต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของคนไทยหรือบริษัทไทย

2. ต้องมีการโอนเงินจากต่างประเทศ
เงินที่ใช้ในการซื้อคอนโดมิเนียมต้องโอนจากต่างประเทศและต้องมีหลักฐานการโอนเงิน (Foreign Exchange Transaction Form หรือ FET) เพื่อยืนยันแหล่งที่มาของเงิน

3. ต้องได้รับการยืนยันจากนิติบุคคลอาคารชุด
ก่อนการซื้อ ควรตรวจสอบกับนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อยืนยันว่าอาคารนั้นยังมีโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติที่ยังว่างอยู่หรือไม่

️ ⚠️ ข้อควรระวัง

การถือครองกรรมสิทธิ์เกินโควต้า หากกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอาคารนั้นถึง 49% แล้ว การซื้อคอนโดมิเนียมในอาคารนั้นจะต้องเป็นการเช่า (Leasehold) เท่านั้น

การสืบทอดกรรมสิทธิ์: กรรมสิทธิ์ของคอนโดมิเนียมที่ถือครองโดยชาวต่างชาติไม่สามารถสืบทอดให้กับชาวต่างชาติคนอื่นได้โดยตรง หากผู้ถือกรรมสิทธิ์เดิมเสียชีวิต ผู้สืบทอดจะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

แหล่งที่มา : Thailand Property Law, Thailandlawonline, Samuiforsale - Legal Aspects of Buying & Owning Condos in Thailand

รับฟรี! รายงาน TIR (ROI) และนัดปรึกษาการลงทุน

ความแตกต่าง: Freehold vs Leasehold สำหรับชาวต่างชาติในไทย

ลักษณะ	Freehold (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์)	Leasehold (สิทธิการเช่า)
ความเป็นเจ้าของ	เจ้าของจะถือครองหน่วยคอนโดในชื่อของตนเองอย่างถาวร (ตราบเท่าที่อยู่ภายใต้โควต้าต่างชาติ)	ผู้เช่าได้รับสิทธิใช้งาน / ครอบครองหน่วยในระยะเวลาที่กำหนดโดยสัญญาเช่า
เงื่อนไขทางกฎหมาย	สำหรับคอนโดภายใต้ Condominium Act มาตรา 19 ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ถ้า ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมยูนิตทั้งหมด	สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 30 ปีตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ต่ออายุสัญญา	ไม่มี ต่ออายุ เพราะกรรมสิทธิ์อยู่ถาวร	สัญญาเช่าควรกำหนดเงื่อนไขต่ออายุได้ แต่ ไม่สามารถบังคับ ต่ออายุอัตโนมัติได้ตามกฎหมายไทย
การโอนกรรมสิทธิ์ / การขาย	เจ้าของสามารถขาย โอน หรือจำนองได้ตามกฎหมายคอนโด	ผู้เช่ามักไม่มีสิทธิขายสิทธิการเช่าโดยไม่มีการยินยอมจากเจ้าของที่ดิน / เจ้าของอาคาร
สิทธิ์การออกเสียง / การประชุมเจ้าของร่วม	มีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมในอาคารและเข้าร่วมประชุมกรรมสิทธิ์ร่วม (Juristic Person)	โดยทั่วไป ผู้เช่าไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมเจ้าของร่วมหรือจัดการอาคารรวม
ความเสี่ยง / ข้อจำกัด	ต้องตรวจสอบว่าโควต้าต่างชาติเหลืออยู่หรือไม่ก่อนซื้อ	สัญญาเช่าที่เกิน 30 ปีอาจถูกลดให้เหลือ 30 ปีโดยกฎหมาย ถ้ามีข้อผูกมัด 30+30+30 อัตโนมัติ อาจถือว่าเป็นการละเมิดกฎหมาย
เหมาะกับใคร	สำหรับผู้ที่ต้องการถือครองระยะยาว ต้องการความมั่นคง	ผู้ที่ไม่พอใจกับโควต้าต่างชาติเต็ม หรือผู้ที่ต้องการอาศัย/ใช้ในระยะกลางโดยไม่ต้องลงทุนเต็มราคา

แหล่งที่มา : Thailand Law Online, Benoit & Partners, Thailand Property Law, Addleshaw Goddard

ข้อมูลสำคัญและข้อควรรู้เพิ่มเติม

หากโควต้าต่างชาติในตึกคอนโดเต็ม (เกิน 49%) ชาวต่างชาติจะถูกเสนอให้เช่าภายใต้สัญญาเช่า (Leasehold) แทนกรรมสิทธิ์แบบ freehold

แม้ว่าสัญญา 30+30+30 (เช่า 30 ปี + ต่ออีก 30 ปี + ต่ออีก 30 ปี) มักถูกโปรโมท แต่ตามคำตัดสินของศาลฎีกาและกฎหมายไทย Clause ต่ออายุอัตโนมัติเกิน 30 ปีอาจไม่ถูกบังคับใช้

Leasehold ที่เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินเพื่อให้มีผลต่อบุคคลที่สาม (legally enforceable)

Freehold คอนโดสามารถถ่ายทอดกรรมสิทธิ์ (inheritance) ได้ แต่ผู้รับโอนต่างชาติต้องมีคุณสมบัติตามมาตรา 19* ของกฎหมายคอนโด

* การถือครองคอนโดของชาวต่างชาติในประเทศไทย (Foreign Condominium Ownership in Thailand)

ภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (มาตรา 19) ชาวต่างชาติสามารถ ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบ Freehold ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการ ส่วนที่เหลือต้องเป็นของบุคคลหรือนิติบุคคลไทย

ผู้ซื้อ ต้องโอนเงินจากต่างประเทศ เพื่อใช้ซื้อห้องชุด และแสดงหลักฐาน ใบรับรองการโอนเงิน (Foreign Exchange Transaction Form FET) ต่อกรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์

หาก โควต้าต่างชาติเต็ม (เกิน 49%) ผู้ลงทุนยังสามารถถือครองได้ในรูปแบบ Leasehold (เช่าระยะยาว 30 ปี ต่อสัญญาได้) ซึ่งให้สิทธิ์การใช้ประโยชน์คล้าย Freehold แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน