Net Yield vs Gross Yield: วิเคราะห์ผลตอบแทนอสังหาฯ ไทย 2026
Net Yield vs Gross Yield:
ความจริงของผลตอบแทนอสังหาฯ ที่นักลงทุนต้องเข้าใจก่อนตัดสินใจลงทุน 2026
ปี 2025 เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลาดได้ก้าวพ้นช่วงฟื้นตัวหลังโควิด และเข้าสู่ระยะที่โครงสร้างเริ่มแยกตัวอย่างชัดเจน ไม่ใช่ทุกสินทรัพย์จะเคลื่อนไหวด้วยความเร็วเท่ากัน และไม่ใช่ทุกผลตอบแทนจะมีคุณภาพเท่ากัน
รายงานจากสถาบันระดับโลกสะท้อนตรงกันว่า เงินลงทุนกำลังไหลไปสู่สินทรัพย์เฉพาะกลุ่ม ได้แก่ คอนโดระดับ Prime ในเมือง ศูนย์กลาง Branded Residences และตลาดรีสอร์ตที่ขับเคลื่อนด้วยดีมานด์จากต่างชาติ ขณะที่ตลาดที่พึ่งพากำลังซื้อในประเทศยังเผชิญข้อจำกัดจากโครงสร้างหนี้และการเข้มงวดด้านสินเชื่อ
เมื่อเข้าสู่ปี 2026 คำถามของนักลงทุนจึงไม่ใช่
“ตลาดอสังหาฯ ไทยยังน่าลงทุนหรือไม่”
แต่คือ
“สินทรัพย์ใดให้ผลตอบแทนที่เป็นเงินจริง หลังหักต้นทุนและคำนึงถึงทางออกในการขาย”
จุดเปลี่ยนนี้ทำให้การดูแค่ตัวเลข Yield จากโบรชัวร์ไม่เพียงพออีกต่อไป สิ่งที่กำหนดความสำเร็จคือความสามารถในการแยกแยะระหว่างผลตอบแทนตามการตลาด กับผลตอบแทนที่สะท้อนกระแสเงินสดจริง
และนี่คือเหตุผลที่ Net Yield และ Total Return กลายเป็นหัวใจของการตัดสินใจลงทุนในปี 2026
ในโบรชัวร์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เรามักเห็นตัวเลขที่ดูน่าสนใจ เช่น
“Yield 7–9% ต่อปี” หรือ “ผลตอบแทนรวมสูงกว่า 15%”
แต่คำถามสำคัญคือ
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อน “ผลตอบแทนที่เงินเข้ากระเป๋าจริง” หรือไม่?
บทความนี้เขียนขึ้นเพื่อช่วยให้นักลงทุนเห็นภาพจริงของผลตอบแทน โดยแยกให้ชัดระหว่าง Gross Yield, Net Yield
และ Total Return on Investment ในบริบทที่เกิดขึ้นจริงในตลาดอสังหาฯ ไทย
1. Gross Yield vs Net Yield: ต่างกันอย่างไร และทำไมถึงสำคัญ
Gross Yield
คือผลตอบแทนก่อนหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด
มักใช้ในโบรชัวร์หรือการตลาด เพราะดูเข้าใจง่ายและตัวเลขสูง
Net Yield
คือผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่ายจริงทั้งหมด
ซึ่งสะท้อน “ความสามารถทำเงินของทรัพย์” ได้ตรงความจริงมากกว่า
นักลงทุนที่มีประสบการณ์จะไม่ตัดสินใจจาก Gross Yield
แต่จะถามทันทีว่า “หลังหักทุกอย่างแล้ว เหลือเท่าไหร่?”
2. The Invisible Costs Checklist
ค่าใช้จ่ายที่ทำให้ Net Yield ต่างจากที่คิด
หนึ่งในเหตุผลที่ผลตอบแทนจริงต่ำกว่าที่คาด คือค่าใช้จ่ายที่ “ไม่ถูกพูดถึงตั้งแต่ต้น”
ตารางนี้คือ Checklist ที่นักลงทุนควรใช้เทียบกับสัญญาจริงทุกครั้ง
| หมวดค่าใช้จ่าย | รายละเอียด |
| Management Fee | ค่าบริหารจัดการ มักคิดจาก รายได้รวมเบื้องต้น (20–40%) |
| Reserve / Sinking Fund | เงินสำรองซ่อมบำรุงระยะยาว |
| Utility & Common Fee | ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำไฟ เจ้าของจ่ายแม้ไม่มีผู้เข้าพัก |
| Property Tax | ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฎหมาย |
| Vacancy Cost | ช่วงห้องว่างตามฤดูกาล |
| Exit Cost | ค่านายหน้า ค่าโอน ค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย |
หากโครงการใดไม่สามารถแจกแจงค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ชัดเจน
Net Yield ที่คาดหวังอาจ “ไม่เกิดขึ้นจริง”
3. Case Study: เปรียบเทียบการลงทุนมูลค่า 30 ล้านบาท
Case A vs Case B (ถือครอง 5 ปี และ 7 ปี)
สมมติฐานเบื้องต้น (ใกล้เคียงตลาดภูเก็ตจริง)
- มูลค่าลงทุนเริ่มต้น: 30 ล้านบาท
- ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยรวม: ตามโครงสร้างตลาดจริง
- ไม่รวม Leverage เพื่อให้เห็นภาพชัด
| รายการ | Case A: Private Villa | Case B: Branded Residence |
| Net Yield ต่อปี | ~3.8% | ~5.2% |
| รายได้สุทธิ 5 ปี | ~5.7 ลบ. | ~7.8 ลบ. |
| รายได้สุทธิ 7 ปี | ~8.0 ลบ. | ~11.0 ลบ. |
Capital Gain (ภายใต้สมมติฐาน Conservative)
| รายการ | Case A | Case B |
| ราคาขายหลัง 5 ปี | +10% | +15% |
| ราคาขายหลัง 7 ปี | +15% | +25%* |
*ตัวเลขการคาดการณ์บนสมมติฐาน (Conservative)
Total Net Return (Rental + Capital Gain)
| ระยะเวลา | Case A | Case B |
| 5 ปี | ~8.7 ลบ. | ~12.3 ลบ. |
| 7 ปี | ~12.5 ลบ. | ~18.5 ลบ. |
หมายเหตุ: ตัวเลขผลตอบแทนรวมยังไม่รวมค่าใช้จ่ายในวันโอน/ขายทรัพย์ (Exit Costs) ประมาณ 3%
ซึ่งนักลงทุนควรหักออกเพื่อหาค่าเงินสดสุทธิที่จะได้รับจริง
Insight สำคัญ:
- Case B ไม่ได้ชนะเพราะ Gross Yield สูงกว่า
- แต่ชนะเพราะ โครงสร้าง Net Yield + Exit ที่ชัดกว่า
อยากรู้ว่า Case Study ของคุณจะออกมาเป็นอย่างไร?
หากคุณมีโครงการที่กำลังพิจารณา หรือมีงบประมาณที่อยากลองประเมินผลตอบแทนจริง
ทีม Angie Phuket Residences เตรียมเครื่องมือวิเคราะห์ Net Yield & Total Return แบบรายกรณีไว้ให้คุณ
นัดหมายพูดคุยล่วงหน้า เพื่อจำลองตัวเลขก่อนตัดสินใจลงทุน
4. The Exit Reality
นักลงทุนจำนวนมากประเมิน Capital Gain แต่ไม่ถามว่า “จะขายให้ใคร”
Branded Residence
มีข้อได้เปรียบเชิงโครงสร้าง:
- ฐานลูกค้าระดับ Global จากเครือโรงแรม
- มาตรฐานทรัพย์ที่ผู้ซื้อเข้าใจทันที
- Liquidity และ Resale Network ที่กว้างกว่า
ในขณะที่อสังหาฯ ทั่วไป มักขึ้นกับจังหวะตลาดและผู้ซื้อเฉพาะกลุ่ม
Capital Gain ที่ดี คือ Capital Gain ที่ “ขายออกได้จริงในเวลาที่ต้องการ”
5. Total Return on Investment
มองทั้งภาพ ไม่ใช่ตัวเลขปีต่อปี
นักลงทุนมืออาชีพจะไม่ถามแค่:
- ปีนี้ Yield กี่ %
- ถือ 5–7 ปีแล้ว เงินเพิ่มขึ้นกี่บาท
- ความเสี่ยงอยู่ตรงไหน
- Exit ได้ง่ายแค่ไหน
Total Return = Rental Income (Net) + Capital Gain – Exit Cost นี่คือกรอบคิดที่ใช้จริงในการตัดสินใจลงทุน
ผลตอบแทนสุทธิที่แท้จริงไม่ได้ขึ้นอยู่กับตัวเลข Yield เพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นกับ “จังหวะเวลาเข้าซื้อ” อ่านการวิเคราะห์ต้นทุนของการรอในบทความ The Real Cost of Waiting
6. Why Investors Trust Our Analysis
ทำไมตัวเลขนี้จึงไม่ใช่แค่ “การตลาด”
- อิงโครงสร้างต้นทุนจริงของตลาดภูเก็ต
- ใช้ Scenario Planning ไม่ใช่ Best Case
- วิเคราะห์จากการบริหารทรัพย์จริง ไม่ใช่ทฤษฎี
- ตัวเลขเดียวกับที่ใช้ใน TIR Simulation สำหรับลูกค้าลงทุนจริง
7. ตรวจสอบโครงการที่คุณเล็งไว้ ด้วยเครื่องมือเดียวกับที่เราใช้
แทนที่จะตัดสินใจจากตัวเลขในโบรชัวร์ คุณสามารถใช้ Investment Yield Calculator (Excel / PDF) ของเรา
สิ่งที่คุณจะได้:
- คำนวณ Net Yield หลังต้นทุนจริง
- เปรียบเทียบถือ 5 ปี / 7 ปี
- จำลอง Scenario ผลตอบแทน
- เห็นภาพ Total Return ชัดเจนก่อนลงทุน
คลิกเพื่อรับเครื่องมือฟรี หรือส่งรายละเอียดโครงการที่คุณสนใจ ให้เราช่วยจำลองตัวเลขให้ก่อนตัดสินใจ
การลงทุนที่ดี เริ่มจากตัวเลขที่คุณเข้าใจ ไม่ใช่ตัวเลขที่ดูดี
แหล่งอ้างอิงและฐานการวิเคราะห์ (Condensed)
บทความนี้พัฒนาจากการผสานข้อมูล รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์สากล, ข้อมูลเช่าจริงในภูเก็ต, และ กรอบคิดการลงทุนเชิงสถาบัน เพื่อสะท้อนผลตอบแทนที่ใกล้เคียงความเป็นจริงมากที่สุด
แหล่งข้อมูลหลักประกอบด้วย:
- Knight Frank – Wealth Report & Global Branded Residences Report
- Savills – Global Residential & Prime Property Outlook
ใช้เป็นฐานในการประเมิน Net Yield หลังต้นทุนจริง และพฤติกรรมการถือครองระยะกลาง–ยาว
- CBRE – Thailand Residential & Hospitality Market Outlook
- ตัวเลขและ Case Study เป็นการประเมิน (Conservative Perspective)
ก่อนตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย
