สิทธิ์ต่างชาติซื้อ Condo ไทย: Vetted Strategy & Verified IRR
การถือครองคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในประเทศไทย
ชาวต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดในประเทศไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) อย่างไรก็ตาม การถือครองต้องเป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมายที่กำหนดไว้
ข้อกำหนดการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมสำหรับชาวต่างชาติ
1. จำกัดสัดส่วนการถือครอง ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด
ชาวต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดในอาคารชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมทั้งหมด ส่วนที่เหลือ 51% ต้องเป็นของผู้มีสัญชาติไทยหรือบริษัทที่ถือหุ้นโดยคนไทยเป็นส่วนใหญ่
2. เงินต้องโอนมาจากต่างประเทศ (ต้องมีเอกสาร FET)
ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องโอนเงินจากบัญชีธนาคารในต่างประเทศ และต้องมีเอกสาร Foreign Exchange Transaction Form (FET) เพื่อยืนยันแหล่งที่มาของเงินในการโอนกรรมสิทธิ์
3. ตรวจสอบโควตาชาวต่างชาติกับนิติบุคคลอาคารชุด
ก่อนซื้อ ต้องตรวจสอบว่ายังมีโควตาจำกัดสัดส่วนผู้ถือครองชาวต่างชาติ (Foreign Quota) เหลือหรือไม่
️
ข้อควรระวังสำคัญ
ข้อจำกัดทางกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติ
1. กรณีโควตาเต็ม: เมื่อโควตา 49% เต็ม ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้เฉพาะสิทธิการเช่า (Leasehold) เท่านั้น ไม่สามารถซื้อ Freehold
2. ข้อจำกัดด้านมรดก: ห้องชุดที่ถือครองโดยชาวต่างชาติไม่สามารถโอนให้ทายาทชาวต่างชาติได้โดยตรง เว้นแต่ทายาทจะมีคุณสมบัติตามกฎหมายไทย*
* สามารถอ่านเพิ่มเติมได้ที่ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และการแก้ไขเพิ่มเติม (Condominium Act B.E. 2522)
ความเสี่ยงที่ควรพิจารณา
- โควตาชาวต่างชาติเต็ม: ทำให้ไม่สามารถซื้อแบบ Freehold ได้
- ข้อพิพาททางกฎหมาย: การเปลี่ยนแปลงคณะกรรมการนิติบุคคลหรือสัญญาเช่าอาจส่งผลต่อการต่อสัญญาหรือการโอน
- การบังคับใช้สัญญา: สัญญาเช่าที่มีอายุมากกว่า 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน มิฉะนั้นจะไม่สามารถบังคับต่อบุคคลภายนอกได้
แหล่งอ้างอิง: Thailand Property Law, Thailandlawonline, Samuiforsale Legal Aspects of Buying & Owning Condominiums in Thailand
รับฟรี! รายงาน TIR (ROI) และนัดปรึกษาการลงทุน
การเปรียบเทียบ Freehold vs Leasehold ในประเทศไทย
| ลักษณะ | Freehold (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์) | Leasehold (สิทธิการเช่า) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
แหล่งที่มา : Thailand Law Online, Benoit & Partners, Thailand Property Law, Addleshaw Goddard
ปัจจัยด้านทำเลและโครงการที่ควรประเมิน
1. สถานะโครงการ: สร้างเสร็จ vs ระหว่างก่อสร้าง ส่งผลต่อผลตอบแทนและความเสี่ยง
2. อัตราเข้าพัก: ช่วยประเมิน Yield รายได้จากการปล่อยเช่า
3. คุณภาพการบริหารนิติบุคคล: ส่งผลต่อความน่าอยู่ ค่าบำรุง และความพึงพอใจของผู้เช่า
การประเมินผลตอบแทน: ROI vs IRR
นักลงทุนต่างชาติควรประเมินผลตอบแทนเพื่อวางกลยุทธ์ในการเลือกซื้อระหว่าง Freehold และ Leasehold โดยใช้สองตัวชี้วัดสำคัญ คือ:
1. ROI (Return on Investment) ผลตอบแทนต่อเงินลงทุน
คำนวณง่าย เห็นภาพรวมของผลตอบแทนรายปีแบบตรงไปตรงมา
2. IRR (Internal Rate of Return) อัตราผลตอบแทนภายใน
สะท้อนมูลค่าเวลา และเหมาะสำหรับการวิเคราะห์การถือครองระยะยาวหรือการขายในอนาคต
ตัวอย่างเปรียบเทียบ ROI และ IRR: FH vs. LH (7-Year Horizon, Base 10M THB)
| รายการ | Freehold | Leasehold (30 ปี) |
| ราคาซื้อ | 10,000,000 | 9,000,000 |
| รายได้สุทธิต่อปี | 600,000 | 600,000 |
| ราคาขายที่คาดหวัง (ปีที่ 7) | 15,000,000 | 12,500,000 |
| รายได้ค่าเช่าสุทธิรวม (7 ปี) | 4,200,000 | 4,200,000 |
| กำไรสุทธิจากการขาย (บาท) | 5,000,000 | 3,500,000 |
| กำไรเงินสดรวม (7 ปี) | 9,200,000 | 7,700,000 |
| ROI (ต่อปี) | 6% | 6.67% |
| IRR (7 ปี) | 9.5% | 10.5% |
| สิทธิ์ถือครอง | Freehold | Leasehold 30 ปี |
| มูลค่าขายต่อ | สูงกว่า | ต่ำกว่า |
| ความเสี่ยง | มั่นคง ขายง่าย | ขึ้นกับการต่อสัญญา |
หมายเหตุ : ตัวเลขทั้งหมดเป็นเพียงตัวอย่างเพื่อให้เห็นภาพตามสมมติฐาน ผลลัพธ์จริงขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของดีลและการบริหารผลตอบแทน
ข้อสรุปเชิงกลยุทธ์สำหรับนักลงทุน: การเปรียบเทียบนี้แสดงให้เห็นว่าไม่มีทางเลือกใดที่ "ดีกว่า" อย่างสมบูรณ์ แต่ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์การลงทุนของลูกค้า:
- ถ้าเน้น Capital Gain และกรรมสิทธิ์ถาวร: Freehold คือทางเลือกที่ดีที่สุด เพราะให้ Total Cash Profit สูงกว่า (9.2ล้านบาท) และมูลค่าคงทนในระยะยาว
- ถ้าเน้น Financial Leverage และ IRR สูงสุด: Leasehold คือทางเลือกที่เหนือกว่า เพราะด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นที่ ต่ำกว่า 1 ล้านบาท สามารถสร้าง IRR ได้สูงถึง 10.5%
นักลงทุนมืออาชีพใช้หลักคิดแบบนี้ในการตัดสินใจ
พวกเขาไม่ได้ถามว่า “โครงการนี้ดีไหม” แต่จะถามว่า:
• ทางออก (Exit) ชัดเจนหรือไม่
• สภาพคล่อง (Liquidity) แข็งแรงแค่ไหน
• ความเสี่ยงขาลง (Downside) ถูกควบคุมไว้หรือยัง
หากคุณกำลังประเมินการลงทุนในภูเก็ตอย่างจริงจัง
การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้วยกรอบคิดที่เป็นระบบจะช่วยให้คุณตัดสินใจได้มั่นใจขึ้น
→ ขอรับคำปรึกษาด้านการลงทุนแบบส่วนตัว
เหตุผลเชิงกลยุทธ์: ทำไมการวิเคราะห์แบบ 7 ปีจึงเหมาะสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
กรอบเวลา 7 ปีมักถูกใช้เป็นตัวอย่างในการประเมิน Internal Rate of Return (IRR) เพราะช่วยให้มองภาพรวมของประสิทธิภาพภาษี การเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน และความยืดหยุ่นในการวางแผนขายได้ชัดเจนขึ้น
1. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Tax Strategy & SBT)
เมื่อถือครองทรัพย์สินเกิน 5 ปี จะมีสิทธิยกเว้น SBT ซึ่งเป็นภาษีสำคัญที่ส่งผลต่อกำไรสุทธิ การวิเคราะห์กรอบเวลา 7 ปีจึงช่วยให้เห็นผลกระทบด้านภาษีได้ครบถ้วน
2. การเติบโตและการกระจายต้นทุน (Capital Growth & Amortization)
ช่วงเวลา 7 ปีเหมาะสำหรับใช้เป็นตัวอย่างในการประเมินการเติบโตของราคา และการเฉลี่ยต้นทุนเริ่มต้น เช่น ค่าตกแต่งหรือค่าธรรมเนียมการโอน เพื่อให้เห็นผลตอบแทนสุทธิที่เป็นรูปธรรมมากขึ้นเมื่อกระจายต้นทุนออกไปหลายปี
3. ความยืดหยุ่นของ Exit Strategy
หลังพ้นช่วง 5 ปี นักลงทุนมีเวลาเพียงพอในการพิจารณาการขายโดยไม่เร่งรีบ ซึ่งเหมาะกับตลาดที่ต้องใช้เวลาในการหาผู้ซื้อและตกลงราคา การใช้กรอบ 7 ปีจึงช่วยให้เห็นภาพช่วงเวลาการออกจากการลงทุนที่สมเหตุสมผล
ความเสี่ยงของ Leasehold (การต่อสัญญา)
- การต่อสัญญา 30+30+30 ไม่ได้รับรองตามกฎหมาย
- เงื่อนไขการต่อสัญญาขึ้นกับเจ้าของที่ดิน
- นักลงทุนควรมีแผน Exit หากสัญญาไม่ได้รับการต่ออายุ
- หากโควตาชาวต่างชาติเต็ม จะซื้อ Freehold ไม่ได้ ต้องใช้รูปแบบ Leasehold
- สัญญาเช่ามากกว่า 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน
- Freehold ส่งต่อมรดกได้ แต่ทายาทชาวต่างชาติต้องมีคุณสมบัติตาม มาตรา 19
- Freehold ส่งต่อได้ แต่ต้องตรวจสอบคุณสมบัติทายาท
- อาจใช้ทรัสต์หรือบริษัทไทยเพื่อความต่อเนื่องของการถือครอง
- Leasehold มักส่งต่อได้จำกัดตามเงื่อนไขในสัญญา
ศึกษาข้อมูลการลงทุนต่อเนื่อง
เนื้อหาด้านล่างนี้สนับสนุนการตัดสินใจลงทุนเชิงกลยุทธ์
เจาะลึกกลยุทธ์ลงทุนคอนโดหรูในไทย สำหรับนักลงทุนต่างชาติ 2568
แหล่งอ้างอิง
- กรมที่ดิน, Thailandlawonline.com, Samuiforsale.com
- พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กรมที่ดิน
- Thailandlawonline.com
- Samuiforsale.com
- Benoit & Partners Freehold vs Leasehold
- Addleshaw Goddard Property Investment Guide
- Investopedia ความหมาย ROI และ IRR
- TIR Investment Reports วิเคราะห์ผลตอบแทนในภูเก็ต
คุณกำลังพิจารณาการลงทุนอย่างจริงจังอยู่หรือไม่?
หากคุณต้องการมุมมองอิสระจากผู้เชี่ยวชาญ หรือสนใจโอกาสการลงทุนที่ผ่านการคัดกรองแล้วให้สอดคล้องกับเป้าหมายของคุณ
ฉันทำงานร่วมกับนักลงทุนโดยตรงในด้านโครงสร้างการลงทุน การบริหารความเสี่ยง และกลยุทธ์ทางออก
→ ขอรับรายงาน Global Vetting
→ นัดหมายปรึกษาแบบเป็นความลับ
เรามุ่งเน้นโครงสร้างการลงทุน ความเสี่ยง และกลยุทธ์ทางออก — ไม่ใช่การขาย
เพื่อให้คุณได้สินทรัพย์ที่เหมาะสม ในเวลาที่ถูกต้อง และอยู่ภายใต้กรอบการตัดสินใจที่ถูกต้อง
