แชร์

Ecosystem Effect ปัจจัยลับดัน IRR อสังหาฯ ภูเก็ตทะลุ 17%

อัพเดทล่าสุด: 6 พ.ย. 2025

153 ผู้เข้าชม

Ecosystem Effect - ปัจจัยลับที่ผลักดัน IRR ให้สูงกว่า 17%

จากสองบทความก่อนหน้า TIR Simulation: 17.20% และ Tax Strategy 2025: Net Return 25%!

เราได้เห็นแล้วว่าผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาฯ ไม่ได้มาจาก location หรือ tax structure เพียงอย่างเดียว

แต่ยังมีอีกหนึ่ง silent driver ที่นักลงทุนกว่า 90% มักมองข้ามไป. นั่นคือ "Ecosystem"

Ecosystem คืออะไร?

ในบริบทของอสังหาริมทรัพย์ Ecosystem หมายถึง "สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจ - สังคมสิ่ง - แวดล้อม" รอบโครงการ เช่น

ชุมชนคุณภาพ ร้านค้าและรีสอร์ตหรู การเข้าถึงชายหาด และโครงสร้างพื้นฐานรอบข้าง ซึ่งล้วนส่งผลโดยตรงต่อ Capital Gain, Yield และ Market Stability ในระยะยาว

อ้างอิง: PwC Real Estate 2025, Knight Frank Thailand (2024)

1. Capital Appreciation - เพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน

งานวิจัย "Real Estate Values and Ecosystem Services: Correlation Levels"

พบว่าราคาทรัพย์สินในเมืองมีความสัมพันธ์โดยตรงกับคุณภาพของสิ่งแวดล้อมและสิ่งอำนวยความสะดวก (amenities) รอบโครงการ

โครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มี ecosystem สมบูรณ์ เช่น ใกล้ชายหาด โรงเรียนนานาชาติ ร้านอาหารระดับโลก หรือ community ที่มีคุณภาพสูง จะมี resale value สูงกว่าค่าเฉลี่ย 15 - 25%

อ้างอิง: PwC Real Estate and Biodiversity Report, 2024

️
2. Risk Mitigation ลดความเสี่ยงการลงทุน

ทำเลที่มี ecosystem แข็งแรง จะสร้าง demand อย่างต่อเนื่อง เช่นพื้นที่ Bang Tao - Cherng Talay, Phuket ที่มีทั้ง beach clubs, luxury resorts และ expatriate communities

ทำให้ราคาวิลล่าหรูคงที่แม้ในช่วงตลาดผันผวน ตรงข้ามกับทำเลที่ ecosystem อ่อนแอ ซึ่งมักเผชิญปัญหา oversupply และ low liquidity

อ้างอิง: C9 Hotelworks Phuket Property Market Update, May 2025

3. Rental Yield & Occupancy Rate - สภาพแวดล้อมดี = Yield ดี

โครงการที่ออกแบบกลมกลืนกับธรรมชาติ วิวดี และ facility ครบ สามารถดึงดูดผู้เช่าระดับพรีเมียมให้อยู่ยาวขึ้น และยินดีจ่ายค่าเช่าสูงกว่า 10 - 20% ซึ่งสะท้อนโดยตรงใน Net Operating Income (NOI) และ IRR ที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

อ้างอิง: CBRE Thailand Resort Market Report, 2024

Case Study: พลังของ Dynamic Pricing (ปัจจัยขับเคลื่อน Yield 3 เท่า)

พิจารณาราคาค่าเช่ารายคืนของ Penthouse Luxury ขนาด 2-3 ห้องนอนแห่งหนึ่งในทำเล บางเทา - เชิงทะเล (จากข้อมูล Market Data ช่วง Nov - Jan Festive Period ) :

ช่วง Shoulder Season (พ.ย.): ราคาเริ่มต้น THB 2x,xxx / คืน

ช่วง Peak Season (ปลาย ธ.ค.ต้น ม.ค.): ราคาพุ่งถึง THB 6x,xxx / คืน

นั่นคือการเติบโตของราคาถึง 3.30 เท่า ภายในเวลาไม่กี่สัปดาห์! ปรากฏการณ์นี้คือ proof ของ Strong Ecosystem ที่:

Demand Control: ผู้จัดการสินทรัพย์สามารถกำหนด Peak Price และเงื่อนไข Booking Restriction ได้
IRR Multiplier: ความสามารถในการดึง Max Yield ในช่วงพีค คือปัจจัยสำคัญที่ผลักดัน IRR > 17% อย่างมีนัยสำคัญ

4. Premium Pricing สร้างมูลค่าแบรนด์ระยะยาว

โครงการ Branded Residence มักเลือกทำเลที่มี ecosystem สมบูรณ์ เพราะสามารถตั้งราคาขายและปล่อยเช่าได้สูงกว่าตลาดทั่วไป

รายงานจาก PwC Global Real Estate 2025 ระบุว่า:

" Real estate values depend heavily on ecosystem services - stable soil, clean water, and a predictable climate."

Branded condos มีราคาสูงกว่า non-branded โดยเฉลี่ย 28% และ Branded Villas สูงกว่าถึงเกือบ 2 เท่า สะท้อนว่า "คุณค่าของ ecosystem"ไม่ใช่แค่เรื่องสิ่งแวดล้อม แต่คือ Brand Equity ที่จับต้องได้

อ้างอิง: PwC Global Real Estate 2025, INREV Research 2023

The Power of Ecosystem: ทำไมบางเทาเชิงทะเลจึงกลายเป็นโซนการลงทุนที่น่าจับตามองที่สุดในภูเก็ต

เมื่อพูดถึง จุดแข็ง ของทำเลบางเทา - เชิงทะเล หลายคนมักนึกถึงแหล่งไลฟ์สไตล์ระดับโลกอย่าง

Boat Avenue, Porto de Phuket, Laguna Complex หรือพูลวิลล่าหรูมูลค่าหลายร้อยล้าน แต่ในความเป็นจริง ปรากฏการณ์ที่ราคาที่ดินและอสังหาฯ พุ่งขึ้นกว่า 61% ภายใน 5 ปี

(อ้างอิงจากบทความ 240M Land Value / The 2030 Investment Deadline) สะท้อนสิ่งที่ใหญ่กว่านั้น - The Power of Ecosystem

️
Ecosystem Expansion Plan (Next 5 Years)

แม้ทำเลนี้จะเติบโตสูงสุดแห่งหนึ่งในภูเก็ตแล้ว แต่ "พลังของ Ecosystem" ยังไม่หยุดอยู่แค่นี้ - ยังมีปัจจัยอนาคต ที่จะเสริมมูลค่าต่อเนื่องในอีก 5 ปีข้างหน้า เช่น:

สนามบินนานาชาติพังงา (Andaman International Airport) : อยู่ระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้ และคาดเปิดใช้ราวปี 2030อ้างอิง: Nation Thailand, 2024

โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ อินเตอร์เนชั่นแนล ภูเก็ต :ใกล้โซนบางเทาเชิงทะเล กำหนดเปิดให้บริการปี 2026 - 2027เสริมภาพลักษณ์ Wellness & Luxury Living Destination อ้างอิง: Siam Expat Property, 2024

โครงการ Light Rail Transit (LRT) : พื้นที่บางเทา - เชิงทะเล เป็นส่วนหนึ่งของเส้นทางในโครงการ LRT ระยะที่ 1 ช่วงท่าอากาศยานนานาชาติภูเก็ต - ห้าแยกฉลอง ซึ่งมีระยะทางรวม 41.7 กิโลเมตร โดยคาดว่าพื้นที่นี้จะได้รับประโยชน์จากการเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางที่สำคัญ เนื่องจากอยู่ใกล้กับสนามบิน และเป็นย่านเศรษฐกิจท่องเที่ยวที่เติบโตสูงอ้างอิง: Siam Real Estate, 2024

ทั้งหมดนี้สะท้อนว่า Bangtao - Cherngtalay ไม่ได้เติบโตเพราะกระแส แต่เพราะมี "โครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนและจับต้องได้"

บทสรุปจาก Angie Phuket Residences

การเข้าใจ "Ecosystem" ของบางเทา - เชิงทะเล คือการเข้าใจ แรงขับเบื้องหลังความยั่งยืนของตลาดอสังหาฯ และนี่คือจุดยืนของ Angie Phuket Residences ที่มองภาพรวมครบทุกมิติ ทั้งฝั่งนักลงทุน ผู้เช่าระยะยาว และผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

เรามุ่งเชื่อมโยงทุกองค์ประกอบใน Ecosystem นี้ เพื่อสร้าง มูลค่าและโอกาสการลงทุนที่ยั่งยืนสำหรับทุกฝ่าย

หมายเหตุประกอบบทความ

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ความรู้ด้านการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ และโครงสร้างพื้นฐาน โดยไม่มุ่งหมายให้เป็นคำแนะนำการลงทุนเฉพาะบุคคล ข้อมูลและตัวเลขทั้งหมดอ้างอิงจากรายงานวิจัยและข้อมูลสาธารณะ ไม่มีการระบุชื่อหรือวิพากษ์วิจารณ์โครงการ (Developer) รายใดโดยเฉพาะ เพื่อคงไว้ซึ่งความเป็นกลางและความน่าเชื่อถือของข้อมูล

"คุณได้เห็น Ecosystem Logic ที่สนับสนุนผลตอบแทนแล้ว ตอนนี้ ถึงเวลาสัมผัส click Financial Blueprint & Ecosystem Vetting Report ฉบับเต็ม ที่จะขับเคลื่อน IRR !"

แหล่งอ้างอิง